|
|
Wat
doen wij voor woningcorporaties?
Portefeuillewaarderingen in het kader van de IPD/Aedex Corporatie Vastgoedindex
De IPD/Aedex Corporatie Vastgoedindex , heeft tot doel om voor deelnemende woningcorporaties rendementsmetingen uit te voeren en te publiceren. Dit systeem van bedrijfsvergelijking (of benchmark) maakt zowel de bedrijfseconomische- als maatschappelijke prestaties van het door de deelnemers geëxploiteerde vastgoed inzichtelijk. Naast optimale onderlinge vergelijkbaarheid voor de deelnemers, wordt tevens vergelijkbaarheid met andere ten behoeve van prestatiemeting van direct vastgoed ontwikkelde benchmarksystemen nagestreefd.
Deelnemers aan de index zijn verplicht (een deel van) de directe vastgoedportefeuille
extern te laten waarderen op consultancybasis door gekwalificeerde taxateurs.
De taxateurs van DansenVanderVegt Vastgoedconsultants hebben ruime ervaring met dergelijke taxaties en zijn daarom in staat deze op een efficiënte en overzichtelijke wijze
uit te voeren voor hun klanten. De werkwijze van DansenVanderVegt Vastgoedconsultants onderscheidt zich door niet alleen het waarderingsproces uit te voeren, maar tevens zorg te dragen voor kennisoverdracht aan de projectgroepleden van de deelnemende corporaties. Stephen Van der Vegt is sinds de oprichting van de index nauw betrokken bij het waarderingsproces als lid van de ‘Expertgroep Waarderen’ van de index.
Advisering bij aan- en verkoop van
objecten
Door de veranderende wetgeving en verminderende subsidiestromen zal de
corporatiesector zich steeds vaker ‘zelf’ moeten financieren. Dat geldt met name voor
de corporaties die zich bezighouden met renovatie en nieuwbouwactiviteiten (in herstructureringsgebieden).
Financiering van deze ontwikkelingen kan gedeeltelijk geschieden door complexgewijze
verkoop van het (woning) bezit. Gedacht kan worden aan verkoop aan collega-corporaties,
het Woning Investeringsfonds (WIF) of aan commerciële marktpartijen. De adviseurs van DansenVanderVegt Vastgoedconsultants kunnen bij deze verkoopprocessen een ondersteunende rol spelen, temeer omdat zij de diverse marktsegmenten (en de daarbij behorende aanpak) goed kennen en over een uitgebreid netwerk beschikken onder kandidaat-kopers/verkopers.
Advisering bij uitponding van objecten
Sommige corporaties beschikken inmiddels over de nodige ervaring met het ‘uitponden’
van het eigen woningbezit. Veel andere corporaties overwegen om te starten met dit
proces maar beschikken niet over de kennis en ervaring om het uitpondproces succesvol
uit te voeren. DansenVanderVegt Vastgoedconsultants kan ondersteunen bij de uitvoering
van een dergelijk traject. Door middel van een procesmatige aanpak enerzijds, maar ook
met innovatieve ideeën om bijvoorbeeld verkoopsnelheden te verhogen.
Marktonderzoek bij fusies of projectontwikkeling
Het speelveld waarin de corporatiesector zich beweegt, wordt door de veranderende wetgeving steeds groter. Door fusies tussen corporaties ontstaan grote vastgoedbedrijven en samenwerking met marktpartijen leidt tot activiteiten die buiten de bekende aandachtsgebieden vallen. Marktonderzoek en vastgoedexpertise is in dergelijke gevallen onmisbaar om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen. Wat is de daadwerkelijke waarde van de portefeuille van de fusiepartners? In hoeverre zijn de portefeuilles complementair aan elkaar? Hoe is de te verwachten ontwikkeling van bijvoorbeeld de leegwaarden en de markthuur? DansenVanderVegt Vastgoedconsultants is in staat om dit soort vastgoedvraagstukken op te lossen, ook wanneer u bijvoorbeeld een haalbaarheidsstudie verricht aangaande een nieuwbouwontwikkeling en derhalve op zoek bent naar marktconforme verkoop en/of huuropbrengsten.
Taxatietrainingen
Om gefundeerde beslissingen te kunnen nemen bij het (intern) waarderen van vastgoed, bij het aankopen van vastgoed of bij het verkopen (complexgewijs, of door zelf uit te ponden) van vastgoed wordt ook van de medewerkers van woningcorporaties een steeds hoger kennisniveau geëist. Bijvoorbeeld om op kritische wijze externe taxaties te kunnen beoordelen, maar zeker ook om een volwaardige gesprekspartner te zijn voor andere professionele spelers op de vastgoedmarkt. DansenVanderVegt Vastgoedconsultants verzorgt met dat doel voor ogen regelmatig 'in-house' traningen, maar levert ook docenten voor de trainingen van opleidingsinstituten als NVM SOM bijvoorbeeld.
Taxaties in het kader van de Wet WOZ
Sinds 2007 bepalen de gemeenten jaarlijks de WOZ-waarde. Dit betekent dat ook sinds 2007 voortaan jaarlijks, binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-waarde, bezwaar kan worden aangetekend.
De ervaring leert dat het kritisch bekijken van de WOZ-waarden zeker kan lonen. DansenVanderVegt Vastgoedconsultants heeft ruim ervaring in de begeleiding en advisering van woningcorporaties op dit gebied. In overleg met de corporatie en de betreffende gemeente probeert DansenVanderVegt Vastgoedconsultants inzichtelijk te maken wat de uitgangspunten zijn bij de waarderingen van de WOZ-taxateur en waar eventueel een aanpassing van de taxaties nodig is. Op deze wijze wordt er uiteindelijk naar gestreefd om tot juiste en marktconforme waarderingen te komen die in het belang zijn van alle betrokken partijen.
Mocht er onverhoopt discussie blijven bestaan omtrent de hoogte van de WOZ-waarderingen en een bezwaar- en beroepprocedure noodzakelijk zijn, dan kunnen wij eveneens het vervolgtraject verzorgen. Dit latere traject, wat hoofdzakelijk een juridisch karaker heeft, begeleiden we graag in samenwerking met Cox en Partners Vastgoedjuristen. Net als DansenVanderVegt Vastgoedconsultants behoort Cox en partners Vastgoedjuristen tot de DansenVanderVegt Groep.
Taxaties in het kader van de vaststellingsovereenkomst (VSO 2)
Woningcorporaties zijn sinds 1 januari 2008 verplicht om over alle activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen, ook over het verhuren van sociale huurwoningen. Het Belastingplan 2008 is duidelijk over de nieuw ontstane fiscale positie van corporaties. Fiscaal gezien worden corporaties gekenmerkt als een onderneming en zijn ze derhalve ‘integraal’ belastingplichtig.
Een delegatie van Aedes-leden en –medewerkers heeft overeenstemming bereikt met de Belastingdienst over de volledige tekst en toelichting van de VSO 2. VSO 2 betreft onder meer de openingsbalans, projectontwikkelingen en tussenvormen. De Aedes-ledenraad legt het definitieve akkoord over VSO2 met een positief advies voor aan de corporaties. Zonder de VSO zouden alle corporaties steeds afzonderlijk bij de Belastingdienst moeten aankloppen met vragen over de interpretatie en toepassing van de regeling voor hun individuele situatie. Corporaties konden de overeenkomst tot 30 april 2009 ondertekenen. Voor corporaties die de overeenkomst niet hebben getekend, gelden de afspraken niet. Zij moeten zelf afspraken maken met de Belastingdienst. Er is geen minimumvereiste wat betreft het aantal ondertekenaars voor de geldigheid van de overeenkomst.
Teneinde een praktische oplossing te vinden voor de voor veel corporaties omvangrijke taxatieopgave heeft DansenVanderVegt taxatieformat ontwikkeld dat voldoet aan de eisen die de VSO 2 daaraan stelt, maar dat als gevolg van de efficiënte werkwijze toch een aantrekkelijke prijsstelling kent. Inmiddels zijn we hiermee diverse corporaties naar tevredenheid mee van dienst geweest.
Juridische advisering
Het vastgoedrecht is volop in beweging en wordt steeds complexer. Ook de corporatiesector krijgt in sterk toenemende mate te maken met deze alsmaar complexer wordende wet- en regelgeving. Woningcorporaties moeten een steeds breder veld bespelen waarbij de juridische valkuilen binnen het vastgoed worden geminimaliseerd en de prestaties van het vastgoed worden geoptimaliseerd. Sinds oktober 2007 voeren wij juridische advisering ten aanzien van vastgoedvraagstukken uit via Cox en Partners Vastgoedjuristen BV. Voor een overzicht van de diensten die door Cox en Partners Vastgoedjuristen worden aangeboden, verwijzen wij u graag naar de website www.coxenpartners.nl.
|
|
